住宅ローン・家計簿

将来までを見据えた資金計画を

住まいの購入にあたっては、綿密な資金計画が欠かせません。貯蓄からどれくらい頭金に回せるのか、いくら住宅ローンで借り入れるのか。大切なのは、先々に増えていく教育費や、介護・病気への備えなどを考慮した資金計画を立てること。将来に向けての貯蓄と万が一のための予備費はしっかりと手元置いておきましょう。

注意したいのは、物件価格にプラスアルファ相当の支出を考えておかなければならない点。税金はもちろん、引越しのための費用、新居の家具・電化製品といった諸費用と手数料で、物件価格の5~10%ぐらい必要だと言われています。物件価格+諸費用・手数料が必要な中、貯蓄額、将来の生活設計、月々の返済額などをトータルで考えて住宅ローンの借入額を決めていきます。

繰り上げ返済・借り換え返済の検討

年金問題をはじめ将来への見通しが立ちにくい中、住宅ローンの返済は定年退職までに済ませてきおきたいものです。そこで返済期間をなるべく短くするために、返済計画においては、「繰り上げ返済」や「借り換え返済」についても考えておきましょう。

繰り上げ返済

住宅ローンを返済中、まとまったお金を確保できたときに返済を前倒しすることで、返済の負担を減らす手段のひとつです。残りの返済期間を短縮するタイプと、月々の返済額を減らすタイプの2種類があり、早い時期から繰り上げ返済を行うほど効果があります。ただし、繰り上げ返済を急ぐあまりに、病気など不測の事態に備えた貯蓄を使い果たしてしまう、といったことのないようにバランスのとれた返済計画が欠かせません。また、繰り上げ返済には手数料がかかる場合が多く、金融機関で事前確認しておきましょう。

借り換え返済

返済中の住宅ローンをより金利の低い住宅ローンに借り換える方法で、高めの金利で住宅ローンを組んだ人には負担軽減の効果が期待できます。住宅ローンは金融機関によってさまざまなタイプやサービス内容を持ったものがあり、各金融機関のホームページには、借り換えによってどれだけのメリットがあるのかをシミュレーションによって計算できるページも紹介されています。まずはそれらを利用して考えてみるのもひとつです。

住宅ローンの種類を検討する

たくさんの金融機関が扱っている住宅ローン。金利もさまざまですが、大きく分けると、「公的ローン」と「民間ローン」の2種類となります。

「公的ローン」にあたるのが、「財形住宅融資」や「自治体融資」です。「財形住宅融資」は、勤務先で1年以上財形貯蓄を行っていて貯蓄残高が50万円以上ある人を対象とし、財形貯蓄残高の10倍(最高4,000万円)まで借り入れできます。「自治体融資」は、自治体が融資を行うものや所定の金融機関での利子を一定期間補給するタイプなどがあります。ただし自治体によっては融資制度がないところもあるので、事前確認が必要です。

「民間ローン」は、銀行や農協(JA)、生命保険会社、信販会社をはじめとするノンバンクなど、多様な金融機関が扱っており、金利やサービス内容も多種多様です。

そして「公的ローン」と「民間ローン」の中間にあたるのが、住宅金融支援機構と民間金融機関との提携による住宅ローン「フラット35」です。長期固定金利が特徴で、銀行などの固定金利より低めの設定です。提携先の民間金融機関によって金利や手数料が異なります。また、住宅の質の確保のために、住宅金融支援機構による技術基準をクリアする必要があります。

金利のタイプと、それぞのポイント

住宅ローンの金利のタイプには「固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」を中心に、いくつかあります。各タイプのポイントを見ていきましょう。

固定金利型

借入期間中の金利がずっと固定されているので返済額が変わらず、ライフプランが立てやすいのがポイントです。「変動金利型」に比べて金利は高めに設定されていますが、金利が上昇しても不安になることなく、返済ができます。

固定金利
期間選択型

5年や10年など一定期間は金利が固定されており、その期間が終了したときに金利を改めて設定します。一定期間の返済額を確定できるのがポイントです。固定期間終了後に金利が上昇した場合は、返済額が増える可能性があります。

変動金利型

半年ごとに金利が見直されて、それによって5年に1度返済額が見直されるので、返済中に金利や返済額が変わってきます。ポイントは借入れ時の金利が一般的に固定金利型よりも低い点。ただし、先の返済額が定まらないので、将来に不安を感じることも。一般的に、金利の上昇に伴って返済額が上がっても、前回の1.25倍が上限とされています。

元金と利息の返済方法を考える

住宅ローンの元金と利息の返済方法には、大きく分けて「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
「元利均等返済」は、毎回の返済額の元金と利息の割合を変えることによって返済額が一定になる方法です。毎月の返済額が同じなので、家計の予定が立てやすいのがポイントです。「元金均等返済」は、毎回返済する元金は一定で、残元金に対する利息を上乗せして支払う返済方法です。最初は返済額が高いものの、だんだん返済額が下がっていくのがポイントです。借入期間が同じなら、「元利均等返済」よりも総返済額が低くなります。ただし、ほとんどの金融機関では「元利均等返済」が中心で、「元金均等返済」を扱っていない場合もあります。事前の確認が必要です。